股市 宝岛 谜案 卖年货 烘焙 别墅 汇泉贷 足球 大话 县区 车讯 选车 文学 购车 网城 大学 贵金属 兵器库 办事 农业

主页 > 旅游 > 农业 > > 正文

房地产新政,会不会再次半途而废?

2018-01-23 11:43  来源:未知           

写过不少关于房地产方面的文章,长久看空的观点从未有过一丝动摇。看空的底气?局面还没坏到自己把自己玩死的地步。14年来随着实体经济渐渐被淘空,经济增长后继乏力的基本面下,改开40年积累的财富,越来越支撑不起高房价带来的的政府和企业运行成本,外资甚至是本国产业已经纷纷用脚投票选择离开,与人去楼空结伴而行的是财富的迁徙,还有人心的悸动。

红色印钞机永远也山寨不出代表真实财富的绿纸,这一点决定了后者是重于一切的命根儿,每减少一点就意味着国际市场的大门关紧一点。决策者比所有或真糊涂的愤青或揣着明白装糊涂的半圆们都深深明白这一点。必须想尽一切办法阻止。

通过简单粗暴的行政管制,来限制资本、甚至是人才自由流动吗?为高层出这种馊主意的余YD之类师爷实在太过让人失望,小学生都明白的一刀切手段还用得着你来教吗?入世15年,出口导向和吸引外资国策从国际市场赚取了无数外汇,一看风向不对就想只进不出,你真以为长期游弋在周边水面水下的航母核潜艇是来作秀的吗?彻底走无锚印钞之路?那是癌症晚期的疗法,暂时还没到那一步。

看空绝不等于傻空。大转折时期日新月异的调控政策下,如何避免财富被洗劫的命运才是P民应该考虑的。今天的话题,始自圈子里一位朋友的一对一提问——

1,2016上半年的地王频出和10月份后的热点城市的楼市调控,是否是政府提前准备好的组合拳?2,政府当前楼市调控(热点城市限价、限购、限签、限卖、限公寓)的出发点是什么?是否和地方政府债务和企业债务风险有关?如果是,解决上述风险是不是楼市调控的主要目的?

问题粗看之下平淡无奇,实则含金量很高。按照逻辑关系略作梳理,从源头说起。

§ⅱ调控前疯狂掠地的蹊跷

中原地产数据显示,2016年前5个月,全国土地市场拍出总价超过15亿元的高价地块105宗,成交总价3288亿元,其中52宗被国企获得,合计成交金额高达1786亿元,占比54%。仅用半年时间,就成为历史上出现地王最多的年份,尤为令人关注的,是央企国企们携手制造了半数以上的地王,下剩的民企接盘。

如果接下来下半年房价再次疯涨,那么央企国企高价拿地的逻辑就一通百通。问题在于,前脚刚拍下地王,后脚史上最严厉调控就接踵而至,明摆着的亏损如何自圆其说?用远超面包的价格疯狂抬高面粉价格,难道只是不约而同的巧合吗?

众所周知,央企国企之所以小名儿叫做‘官商’,是因为特色市场中官和商之间的界限一直模糊,而其得天独厚的政策消息渠道,远非民企可比。嗯,不绕弯子,天价拿到地王之前,他们其实早已知道调控将至。如此,合理解释只有一个——

这就是一个提前设好的局。有人打头阵疯狂拉高地价,一方面充分利用「面粉依旧上涨,面包不会降价」的羊群心理提高市场预期,维持住‘房价永远上涨’的神话,为三四线城市顺利去库存造足舆论。另一方面诱使拿不到地就出局的民企开发商跟进套牢,从而在房地产大限到来之前赚到最后一个铜板。过程就如同弈棋,布局者始终紧握先手直至收官,上当者步步落后,投子认输之际后悔药拿到手但也晚了。至于哄抬地价者和拍卖土地者背后如何分赃,灯下黑也好莫须有也罢,你永远都无法证实,当然根本就不需要证伪。

§ⅲ一二线冰冻,三四线接盘

大致梳理下本轮调控新政的发展轨迹。

新一轮的楼市调控,始自2016年的北京9.30新政,实施两个半月后,中央经济工作会议进一步明确「房子是用来住的不是用来炒的」,而2017年3.17调控新政再接再厉,各种「限」字辈政策密集出台并大面积推开。

直接冻结一二线热点楼市,锁住已经入彀买房的滚滚超发货币,首先不让其冲出房子流向民生领域,其次不能因为二手房交易而透支未来潜在的新房购买力。妙的是留一个闸门放水,定向调控资本至三四五线去库存,接手银行高风险资产的同时,维持地方土地财政小车不倒继续推。

制度构思精巧设计缜密,当被挤出一二线的大量资金迅速推高亟需去库存的三四线城市房价时,第一批杀跌追涨的刚需族和投机客迅速就位并接盘。伴随大片空置N年的新房名花有主,政府不想看到的二手房交易开始悄然升温。

新政以来,笔者所在及周边的三四线城市二手房交易异常活跃,仔细观察不难发现,那是嗅觉灵敏的囤房者开始有序撤退,他们中除了投机客,散户几乎清一色是机关、事业单位手中多套房的群体。有人已经看懂,再不撤退就没有机会了。

§ⅳ政府调控楼市的出发点

进入7月份以来,上海、广州、无锡、北京、陕西……各路密集出台的房地产新政不一一列举,内容大同小异——政府低价转让租赁住房用地,实现租购同权,租户子女可以就近申请公立学校就读,租房并缴纳2-5年的社保后可以落户,购房户和政府共有房屋产权,最后到陕西的房产税开征,递进式脉络非常清晰,终极的指向一定是房地产税。顺便说下,跟60年代的新加坡组屋住房制度改革萧规曹随,此处不展开。

本次调控的根本目的,或者说出发点首先是降低系统性金融风险,风险源该冰冻的冰冻、该转嫁的转嫁,决不能让房地产、虚拟金融为代表的资产泡沫突然爆裂冲击银行,更进一步引发地方政府和企业债务危机,最终导致国民经济硬着陆。其次是降低14年来高房价导致的企业运行成本,促使社会资本脱虚入实,重新回归实体制造业出口+吸引外资之路,为社稷延年益寿。

关于这一点,其实早在7月17日广州宣布「租购同权」后,论坛上那些诸如Ma、Ye之流的10W+大V们纷纷俯拾R大炮牙慧,看轻本次调控,表示‘租房解决不了优质教育资源匮乏问题、面粉高于面包价格、房价长久来看不可能降、不出多久必然反弹……’云云,以及一帮人云亦云的自媒体跟风看低租房新政之际,笔者就知道他们仍未或者根本不愿意跳出房地产支柱产业的旧思维窠臼,甚至是在委婉的为自身既得利益站台。

7月20日笔者在<广州租购同权,假戏还是真唱?>中直截了当阐述到——

租售并举+房地产税,无疑是智囊策士们绞尽脑汁后开出的一剂救世良方,只为在不戳破房地产泡沫的条件下,尽可能通过拖延时间置换发展空间,在社会矛盾总爆发之前找到一条经济改革转型之路。能不能打响第一枪,成败就在广州的这次示范效应。而此刻若广州再忽悠一把,「政府信用」这个词就可以直接从字典里抹掉好了。剩下的事嘛,就像自由落体……

从某种程度来讲,此次房地产政策大转向,意义并不亚于1978年三中全会从大集体到包产到户的变革,甚至用「另立新灶」来描述都毫不过分,和14年来甚至是20年来的房地产经济做一个了断,重新向实体经济回归。

当然,想是一回事,做得到做不到又是另外一回事。

§ⅴ关于地方政府和企业债务风险

来看看圈子中提问的那位朋友谈到的地方政府和企业债务风险问题。

网友评论

还可以输入2999个字符
已有2999条评论 点击查看>>

更多精彩

精品策划

图库