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冲千亿遭遇重仓区严控 雅居乐面临挑战

2018-06-03 08:01  来源:未知           

够漫网(www.gogoloot.cn):【冲千亿遭遇重仓区严控 雅居乐面临挑战】

  文/苗野

  经历了糟糕的2015年,复苏的2016年和崛起的2017年后,曾经的华南五虎之一雅居乐显现出了更大的野心。

  “雅居乐在未来五年的计划里,希望地产仍为核心,实现稳健增长,其它业务板块则能为集团增加很好的利润。”5月14日,雅居乐主席兼总裁陈卓林在股东周年大会上如是阐述。

  按照该五年规划,雅居乐今年准备冲刺1100亿元的业绩目标。“这是一个稳中求胜的目标,希望有超越。”陈卓林评价。他给雅居乐确立的增长目标既要利润,也要规模。2018年规模增幅30%左右,2019年希望达到40%,以及未来三年净利都能有10%以上增幅。

  在规模野心和利润目标的指引下,雅居乐开始了左手融资,右手拓储的扩张之路。

  5月21日,雅居乐发布公告称,与多家银行签订一项等值超过100亿港元的银团贷款协议(附带额外25亿港元增额权)。加上之前的几笔融资,雅居乐在过去三个月先后获得约200亿元的新增借款,几乎达到2017年末616.75亿借款总额的三分之一。

  土地的扩张步伐也仍在加速。5月18日,安徽芜湖拍卖一宗宅地,雅居乐以13.02亿元,加之1.85亿元代建资金竞得。据中国房地产报记者不完全统计,今年以来雅居乐在公开市场共摘得约20宗地。按照陈卓林的计划,2018年雅居乐的投资额计划为600亿元,其中500亿元将用来继续购置土地。

  对于雅居乐而言,2018年颇为特殊,除了要冲击千亿俱乐部外,其“1+N”多元化战略也已步入落地的第二个年头,环保、教育等新拓展业务的推进已然进入关键阶段。

  然而意想不到的挑战不期而至,占据其土储仓位高达67.56%的海南和粤港澳大湾区先后受到政策的从严监管。截至去年年底,雅居乐2011年投资550亿元在云南签订的三个开发项目,高达89.54%的面积仍然躺在土地储备池里。而雅居乐2014年在昆明签下的150亿元旅游大单,如今也悄无声息。

  不同于其他房企“强投资、快周转、冲规模”的发展策略,将深耕旅游地产作为自身特色的雅居乐拿什么来驱动规模增长?在主业前景不明朗,多元化业务短期内又难见收益的情况下,雅居乐又靠什么突围呢?截至本报发稿前,雅居乐未就相关问题作出回复。

  千亿路上融资进行时

  雅居乐的千亿冲刺正在提速。

  截至2018年4月30日,雅居乐前四个月累积预售金额为294.7亿元,累计预售金额增长8%。累积预售建筑面积为215.2万平方米,预售均价为每平方米13694元。

  从数据来看,雅居乐的业绩相比去年同期实现了增长,尚未受到海南全面限购政策带来的实质性冲击。

  “只能说雅居乐度过了业绩低谷期,但并不代表其会顺利实现千亿,政策效应显现都有一定的滞后性,海南、粤港澳大湾区是其重仓区域,下半年会有部分货量入市,政策打压之下必然会对销售产生影响。”华南一家区域房地产企业的人士称。

  与业绩增长同步的是雅居乐正通过多种方式寻求融资。

  此次融资金额为88.34亿港元(附带额外25亿港元增额权)及2亿美元,总计合约105亿元的定期贷款信贷,为期48个月。

  有市场人士分析称,该笔贷款是雅居乐为离岸银团贷款所提供的“最丰厚的定价”,也是2013年来所有地产商支付利息最高的贷款。尽管雅居乐债信评级获得调升,但它仍采取增加付息的方式,以吸引态度谨慎的银行参贷。

  北京某券商分析师认为,全国化高速扩张及多元化业务的投资,为雅居乐带来了更大的资金缺口。尤其逐渐增多的旅游地产项目的开发需要长期持续投入,当前房地产融资全面收紧,这些内外部的因素均对雅居乐的融资质量和金融创新能力提出考验。

  在2017年的业绩会上,雅居乐首席财务官兼副总裁张森介绍,2018年雅居乐的融资需求相对较多,目前融资正在进行中。其中境内的银行批款占比73.7%,境外占26.3%。

  据中国房地产报记者不完全统计,2018年以来,雅居乐融资金额达200亿元。2月28日,雅居乐发行了一笔3亿美元的永续债融资,而后不久,又完成两笔各1亿美元的筹资。3月27日,雅居乐为武汉长凯提供合计41亿元贷款担保。4月10日,雅居乐又发行了一笔46亿元,票面利率为5.85%的CMBS。

  易居智库研究总监严跃进表示,雅居乐对资金的渴求源于规模扩张的需要,与其“1+N”的发展模式有关。高频率融资也说明其部分可售项目还没真正带来现金流,所以会有一定的资金压力。

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