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任志强:你们别搞错了 我们现在房子是不够用的

2018-05-26 16:02  来源:未知           

  所以2003年,在参与讨论18号文件的时候,我就提出要修改这个文件,把保障财产权利改为保障居住权利,如果经济适用住房是只卖不租,就不如取消经济适用住房,让它市场化,然后政府提供一个廉价租赁房,或者是类似房屋。

  其中,一个绕不开的人物是任志强。他是房地产市场发展的亲历者,他掌舵的华远地产(行情600743,诊股)很长时间以来,也是其中非常重要的参与主体。作为这家国企的管理者,他对房地产更换发展轨道的种种体会和认知都超越普通人。难能可贵的是,他在实践基础上做了大量扎实的研究,并受邀参与了2007年以后房地产领域一系列重要改革的讨论。可能正是以上种种特殊的经历,使得任志强的分析和判断,在十年时间里不断地被市场所验证。

  第一个就是土地制度,如果土地不能作为产权的基础,中国就永远不会有产权。政治经济学之父威廉.配第有一句名言“土地是财富之母,劳动是财富之父”,当土地归己的时候,人们才可以把大量的资产投入在土地之中,然后产生其他一些财富状况。如果土地不归己,没有人会把更多财力投入到固定资产中,也不可能有一个社会的长期稳定发展。

  任志强:从国家层面说,有两个重要的问题没有很好地得到解决。

  我们现在提出的叫多主体,从来只有三个主体,要么是国家,要么是机构,要么是私人。而我们现在实际上砍掉了私人这部分,因为不准购买第二、第三套房,那就不可能用私人的力量去购买房产而变成租赁市场,这对整个制度来说是一个重大的打击。

  任志强:对,因为卖的时候只能拿到拥有产权部分的升值,剩余的升值都归了政府,政府还可以有一定的措施,按照一定价格把你的那部分回收了。

  开发商现在一年的住宅竣工面积就10亿平方米左右,按照全国现在的住宅面积,大概240亿平方米,5%的折旧很正常吧,5%就是10亿平方米。如果我们要满足70%的城市化率,至少有440亿平方米左右的建筑面积才能够住,如果按5%的话,就是20多亿平方米了,比现在一年房地产生产量还要大。

  任志强:我不认为是。要从长效来说,抑制危机要先控制土地价格。把地板价格拔得很高,把天花板压得很低,不可持续,这是最简单的道理。

  任志强:被大家淡忘的是杨慎,80年代建设部的副部长。杨慎当了中国房协四届的会长,他应该说是立过功的,但是他那个时候是完全计划经济的一个起步过程,所以大家会把他遗忘,他没有在后续的过程中再发挥更多的作用。1982年的宪法修改,土地归公,归城市,应该是属于邓小平的功劳。1990年的土地挂牌制度应该是李鹏,1997年的房改应该是朱镕基,这都是重要发展阶段,而此后应该是国土部的831大限,2002年6月份实行土地招拍挂。1997年的时候银行给予个人住房贷款也是一个重大的改革,也和中国的发展紧密联系,而后2008年政府工作报告提出了房地产的基金、REITs,但是没有实行,到现在才开始做正式的实行,这中间耽误了10年的时间。

  大部分国家是把它分开的,低收入家庭的人不需要到市场中去买房子,同时,政府鼓励建立低收入家庭租得起的租赁市场。很多发达国家,政府提供了一部分保障房,这部分大概没有超过20%的比例,但是租赁市场巨大,靠什么呢?靠的是鼓励私人住房进入租赁市场,比如有租房合作社,租房银行等。德国租房合作社70%以上是私人的住房,日本也是。

  比如说共有产权房,我们查了已经卖出去的多个共有产权房案例,一部分确实比市场价格低,但是很多案例显示的是抬高市场的房价。换句话说,就是私人拥有的部分和政府拥有的部分变成全部价格的时候,高于周边的二手房房价,甚至高于周边一手房房价。

  现在含证面积大概36平方米左右,北京、上海更低。所以他们完全错误。

  有热水的大概5%左右,虽然有的家庭安了淋浴器,淋浴器毕竟不够安全,也不够舒适。没有热水供应和没有卫生间,叫什么美好生活?

  经济观察报:他是按户口本来算的。

  经济观察报:今年是改革开放40周年,也是房改20年,这个过程中,房地产市场得到快速成长,中国的住房条件、城市面貌都有一个长足的进步,你是过程中非常深度的参与者、实践者,你觉得我们从中特别需要遵循和继承的经验是什么?

  不要以为盖完房了就完了,北京这么多破楼怎么办呢?很多要拆除重来的。70年的生命周期,很多也快到了,不拆吗?拆了重建,谁弄呀?不让开发商弄,政府弄,不可能的事。房地产开发建设从世界发展趋势来说,与城市化的扩张同步。

  任志强:美国几百年的时间,为什么还说是股市楼市呀?这两个是最集中的体现。

  比如说土地拍卖制度,在初期的时候,认为是靠市场化来分配,谁钱多给谁(更有效率),但后期看到的是政府炒地行为,导致的是地板(价)高了以后,天花板也高了,这种竞地价的炒地行为就不可持续了。

  任志强:这个成本一定会转向社会。政府表面上换了个好名声,因为私人掏钱的比例和现有房价比,确实低了很多,很多人迫于经济压力没有办法,就用这种方法去解决居住,可是在实际利益上是受到损失的。

  经济观察报:有分析说,在整体风险比较高的情况下,对价格进行限制,初衷是用时间换空间,为长效机制出台赢得条件。

  中国现在大概有7500万的独居户,其中4000万左右是老人,有3500多万是年轻人,80后、90后,不跟父母一起住。

  比如说德国有空置税,房子买了不住的话要收税,要是把这个房子搁到合作社去租赁的话,减税。一正一反两个税收政策让租金降下来。所以用政府的办法来扶持,租赁市场建得非常大。

  经济观察报:私人租赁的问题,有没有可能是投资回报率太低,所以不见得愿意出租?

  任志强:建立什么样的租赁市场,这里有巨大的差别,一种租赁市场的建立就是我们现在提出的商品化租赁市场,另外一种租赁市场应该是低收入人群的保障性租赁市场,这是两个概念。

  此后房地产市场化进程中,住房条件改善、金融支持、城市化进程、房价形成机制等一系列体系,都逐步从计划的轨道转向市场。如何正确地认识市场在资源配置和价格形成中的核心作用,如何对房地产制度作出合理的顶层设计和原则性安排,如何不断地在实践中发现问题并有效地解决……这些问题可能都影响着改革成败。围绕对它们的理解,从庙堂到民间都在一直随着市场大潮衍进而不断深化和纠偏。

  任志强:你犯错误了,中国没有办法计算投资回报率,是因为人们常常会按市场价计算投资回报率,后来的房子也是用这种办法,可是你恰恰忽略了一个东西,我们有70%的房子是旧房子,房改房或者拆迁房,占的比例相当大,房改房的成本才有多少,大量的房改房用于出租的时候,就把市场整体的租金价格压下来了,房改房大概5万块钱,2万块钱的都有,百分之好几百的回报率,所以租金价格就下来了,要按市场价算,就是小潘说的,百分之三到五,很低,如果扣除利息成本就是百分之一二了,但是要把这些东西都给按住,这个市场租赁价格就上来了。别搞错了,你们老把眼睛盯在商品房的部分,30%多。还有70%左右,至少是60%多是非商品房的部分呢?那才是大头。

  经济观察报:地方政府对土地的依赖,确实也不是一朝一夕能够剪除掉的。

  比如说共有产权,还是讲的低收入人群的财产权利问题。因为在保障低收入人群居住权利上,政府是要全掏钱的,但是在保障财产权利的时候,就进入了炒房市场。

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