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明发集团董事长黄焕明正在配合调查

2018-09-27 20:28  来源:未知           

商业地产教科书中,厦门明发广场绝对是经典的反面教材被不断提及,其项目曾经以厦门乃至华南最大的休闲购物商业综合体屡屡获奖,却很快因为与合作伙伴闹翻、质量问题频出以及经营问题迅速衰败,如今一地鸡毛。

其缔造者明发集团董事长黄焕明,一位顺风顺水、一气呵成的典型福建泉州商人却正在经历着其人生最大难关。

9月1日早间,明发集团(国际)有限公司发布公告称,其执行董事、董事长兼最终控股股东黄焕明正在配合福建省纪委调查。

在发布这个消息前一天,明发集团委任黄庆祝(首席执行官兼执行董事)及黄连春(首席营运官、执行副总裁兼执行董事)为董事会署理联席主席,共同协助履行其董事会主席职责及责任。同时,黄焕明仍然担任董事会主席兼执行董事。

闽系四兄弟

2009年11月13日,明发集团在香港上市,成为继宝龙地产、禹洲地产之后在香港上市的第三家厦门民营房企。当天黄氏四兄弟特意把年过七旬的母亲从厦门接到香港。现场,4个兄弟还轮流搀扶着母亲。

黄焕明还特别安排国际知名基金、银行、政府部门、中介机构等众多人士与黄丽水、黄庆祝、黄连春三位兄弟及其母亲一起合影。

黄焕明1963年出生于福建泉州南安,排行老二。1985年厦门大学毕业后,黄焕明即只身赴香港成立明发集团。1994年,在香港商界小有名气的黄焕明,与弟弟黄庆祝来到厦门。泉州人似乎是天生的生意人,凭借商人的敏感,黄焕明看到了厦门房地产市场的商机,成立了厦门明发集团。

1998年,厦门前埔规划还未清晰,黄焕明在这里一次性开发了13万平方米的明发国际新城。当厦门江头片区楼面地价还停留在每平方米几百元时,黄焕明以每平方米1600元的楼面地价取得这一用地。仅一年时间,与这个地块一路之隔的用地楼面价升至每平方米2960元。

凭借这种眼光与手段,10年之后明发集团已经从一家厦门企业进军长三角地区,先后在江苏、安徽等省完成战略布局,并在2007年着手准备香港上市。两年后,2009年9月29日明发集团通过了香港联交所上市聆讯,原计划在11月3日上市。但是,在公开招股期间,由于投资者认购不足,明发集团于10月30日发布公告称,将重新进行招股,并推迟上市计划。

11月13日,明发再次进行公开招股,这次黄焕明不是空手而来,除了兄弟四人和年过七旬的老母亲,黄焕明还赠送闽南特产漆线雕“九龙瓶”给香港联交所,并当场捐赠100万港元给香港公益基金,支持公益事业的发展。

尴尬的是,投资者并没为黄焕明的孝顺与慷慨买单。明发集团首日挂牌,开盘报2.29港元,为当日最高价,较招股价2.39港元跌4.18%,其后股价继续向下,最低曾探至2.03港元,最终报收2.15港元,跌0.24港元,跌幅10.042%,全天成交额仅2.2亿港元。

红顶商人

黄焕明有多个身份,在其明发集团董事会主席之后,泉州市人大代表、厦门市政协委员,江苏省人民政府联络办公室专员,中国侨商联合会副会长,澳门南安同乡会名誉会长,香港厦门联谊总会永远名誉会长等职务挤得满满当当。

不过这种头衔的获得,除了依靠集团在区域的影响力外,种种迹象显示黄焕明有其自己的“领路人”,而此人据透露即是于2015年3月落马的福建省前副省长徐钢。

2008年,时年50岁的徐钢出任泉州市委书记。泉州虽然只是一个地级市,但在福建却享有特殊的地位。泉州的经济总量,既超越了副省级城市厦门,也高于省会福州。历任泉州市委书记,大多会得到提拔重用。在福建政坛甚至流传一种说法——当上泉州市委书记,相当于一只脚迈进了省部级高官的行列。

当地媒体报道称,徐钢主政泉州以后,开启了一波声势浩大的造城运动。

在这波造城运动中,数名地产商赚得盆满钵满,在外人眼中,他们也成为徐钢的“好朋友”。据当地商界一名人士介绍,徐钢与几名地产商之间确实走得很近。其中一名依靠徐钢发了大财的地产商,在泉州建起奢华的酒庄,徐钢以及泉州政商界的精英常在酒庄聚会。

值得注意的是,作为泉州造城运动的一个重要项目,明发华昌国际城正是在徐钢主政期间推进。该项目处在南安经济重镇——官桥,项目由明发集团和华昌集团联合倾力打造,是一个集居住、购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游等为一体的超大型综合体。

此外,徐钢主政泉州期间,黄焕明同样是泉州市人大代表。然而(黄焕明)在被带走协助调查后,这些头衔都岌岌可危。

据《泉州晚报》报道,8月26日泉州市第十五届人民代表大会常务委员会召开第三十五次会议,听取、审议并表决通过有关报告、议案和决定,会议表决通过了泉州市人大常委会关于终止黄焕明代表资格的决定。

成败明发商业广场

作为黄焕明推动明发上市的最重要资产,厦门明发商业广场无疑是最大背书,项目所在的这块占地16.64万平方米的莲坂旧城改造地块,2002年曾被当时的厦门地产界视为“风向标”。

“当时的挂牌出让公告中,有一个特殊条款,即受让人须引进4家国际连锁知名企业(其中至少3家世界500强),否则每少1家须支付违约金5000万元”,当时一位开发商曾经透露,“这一条款,当时就被外界解读为是为国内地产大亨大连万达集团量身订做的”。

悬念一直维持到2002年10月3日,当大多数人认为莲坂改造项目非大连万达莫属时,明发又突然杀出,以最高价7.85亿元一举获得,业界为之惊呼。

有意思的是,同年明发集团宣布转型商业地产。黄焕明对外的说法是意识到商业地产长远的发展空间,明发集团从原先的住宅地产转型投身商业地产。而就国内来说,广东、福建等这些南方区域的投资者,对商埠投资意识的超前,也成为明发转型的一个优势。

客观来说,厦门明发商业广场这个项目为黄焕明的“理想”插上了翅膀,而明发集团暂时为自己的商业地产开发运营商的角色找到了最好背书并在厦门站稳脚跟。随后15年间,黄焕明在厦门通过这种商业运营带动城市发展的概念,先后开发了明发滨江新城、明发国际新城、明发海景苑、明丽山庄等几十个高品质住宅项目,黄焕明也因此成为福布斯富豪榜和胡润富豪榜的“常客”。

但是丰满的理想遇上骨感的现实,结局可想而知。大手笔打造占地17万平方米、总建筑面积超40万平方米的明发商业广场,成为迄今为止厦门最大的纯商业项目,也是东南沿海乃至全国市中心最大的SHOPPING MALL。

为加快该巨型项目去化,厦门明发商业广场规划设计拥有近3000间独立小商铺,凭借一站式商业综合体投资概念,该项目当时吸引了厦门及闽南周边地区众多投资者。

不过,小独立店的租赁商家大多以创业型为主,实力差、抗风险能力差,无法共同度过培育期;而独立店数量过多,在短时间内无法聚拢众多商户;此外小独立店的租赁商家品牌聚客能力较差,难以统一运营。在经历第一波销售高潮后,项目后续运营困境接踵而至,而这种问题在明发随后的南京、合肥等项目中并不鲜见。

直到今年4月标准普尔评级服务宣布,因明发集团(国际)有限公司再融资风险上升,将其评级下调至“CCC+”;因财务报告问题评级列入负面信用观察名单。

该公司披露的财务信息显示,过去几年该公司短期债务占总债务的比重持续介于70%~80%水平。截至2015年12月31日,明发集团短期债务规模为97亿元人民币,而其未受限制的现金余额约为20亿元。不过该公司2015年的合同销售增加至55亿元左右,高于一年前的20亿元。

目前,更为棘手的也是黄焕明留给其3个兄弟的明发集团。从今年4月1日起,明发集团停牌至今,公告原因系核数师无法就去年业绩出具意见。去年明发集团营业收入22.463亿元,同比减少40.8%;净利润2609.4万元,同比减少96.9%。如今这家企业与黄焕明一起经历各自的最大难关。

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